今天要跟大家介紹韓國租屋的方式,主要分為兩種,第一種為月租型,另外一種是全租型:
1. 月租 (월세) : 如字面上月租就是每個月付房租給房東,跟其他國家租屋類似,除了每月的月租金外還要給房東一筆保證金,只是韓國租屋的保證金通常為房價的10%,比其他國家保證金或稱為押金是的月租金的1~2個月貴很多,另外月租金是根據市場行情而定,小編的租屋經驗與分析,保證金大概是房價除25~30年再除以12個月就是月租金了,舉例說在首爾一間台幣約2000萬台幣的3房2廳大廈公寓,保證金大概就是200萬台幣,月租金約在5.5~6萬台幣間,補充說明如果提高保證金可以降低每個月房租租金,通常是保證金提高500萬韓幣,租金每個月降5萬韓幣,保證金提高1000萬,租金每個月降10萬韓幣,反之亦然!!
2. 全租 (월세) : 這種租屋契約方式大概是韓國獨有,簡單說就是房客只要給房東一筆高額的保證金,簽約2年,期間就不用另外再給東房任何月租金,其實這個也可以用上面月租契約延伸來說明,上面月租方式有提到,提高保證金時,可以降低月租金,舉例說保證金5000萬韓幣的子房,月租金20⋯⋯0萬韓幣來看,當每增加1000萬韓幣保證金月租金可以降低10萬韓幣,依此類推,要把200萬月租金減少到不用付月租金,就是要提高保證金"200/10*1000=20000萬",也就是相當於說提供5000+20000=25000萬韓幣的保證金給東時房東時,就可以不用付每個月的月租金囉!!而這一筆高額的保證金就是所謂的"全稅租金",把這一筆全稅租金除以房價後稱為全稅價率(전세가율),這個全稅價率就變成一個重要租屋指標,目前首爾市的平均全稅價率是約77%,進一步細分到漢江以北(江北)租屋平均全稅價率是84%,漢江以南(江南)則是73%(因為房價比較高)!!或許也可以這樣解釋說這一筆龐大金額的全稅租金就是權利金,房客擁有房子的居住權,2年契約期滿,屋主與房客雙方如果不願意繼續續約,房東就要把當初房客給的全租租金全額退還給房客,這種租屋合約就是房客原本擁有的這一筆全租租金的銀行利息相當於每個月的租金或者跟銀行借貸這一筆全租租金的利息相當於給房東的月租金,至於房東就是拿這一筆承租金去銀行定存賺取利息當作租金或者另外投資賺錢!!
因為韓國銀行的存款與放款利率跟其他國家一樣一直在下滑,房東用全租方式出租房子的投資獲利(定存銀行生息或者再投資買屋,股票等等)可能已經低於月租方式出租房子所收的月租金獲利,因此全稅租金就因此漸漸變高,全租價率(全租租金/房價)有些地方已經超過90%甚至破百,比房價還要高
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另外就是因為利率走跌,屋主不願意用全租方式出租房子,而轉而用月租方式出租房子獲取較高跟穩定的租金收益
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最後曾經有人問到說為什麼韓國要用全租方式租屋,如果有一筆房價70~90%的自備款當全租租金給房東,為什麼不自己拿這筆錢去買屋就好呢?小編問過韓國人這個問題,首先是韓國人經歷過1997跟2008年兩次金融風暴,當時房價都暴跌,很多人對未來房價沒有把握,深怕又遇到一次房價暴跌然後辛苦賺的錢賠掉,接著是很多人在大企業工作可能隨時有被公司派遣到不同部門不同城市工作,所以到時候要搬家時賣房子跟買房子很不方便,總之有很多背景跟因素造就了這種特殊的租屋方式,以目前韓國銀行放款利率來看,跟銀行借款買房子的貸款利息是的確低於用月租方式租屋付給房東的月租金,不過當然風險是房價下跌造成的損失,總之對買屋租屋的人來說也是陷入딜레마(韓文進退兩難,源自英文dilemma的音譯之外來語,這個字可以這樣念"D兒咧馬",韓國人還蠻喜歡用這個字的,最近正在播放由李寶英主演的韓劇悄悄話中也出現過喔
🤣
下面是韓國網站抓的房價與全稅租金比較,小編把幾張重要的圖抓出來說明提供參考(http://blog.naver.com/kjm2336/220991369971)
* 首爾市全區的平均房價(每坪)與全稅租金 : 左邊第一個藍色是首爾全區的平均房價,然後紅色是全稅租金; 中間是首爾漢江以北(江北)的平均房價跟全稅租金; 右邊是首爾漢江以南(江南)的平均房價跟全稅價格
* 全稅租金跟房價的比值(上面說的全租價率),首爾市全區平均是77%, 江北是84%, 江南是73%(因為江南房價較高)
* 首爾市江北地區再細分每一個行政區,全稅價格都是房價8成以上甚至快到9成
* 首爾市江南地區再細分每一個的行政區,全稅價格都是房價7到8成,因為江南房價太高了
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